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  • Raphael Sznajder

Juíza afasta multa pela rescisão antecipada de contrato de locação.


Por mais que a obrigação consista em uma relação entre particulares, cabe à legislação civil estabelecer suas diretrizes norteadoras. Assim, dentre as disposições legais, o ordenamento disciplina a hipótese em que ocorre o inadimplemento involuntário, ou seja, quando o devedor se torna inadimplente devido a fatores externos à sua vontade, como por exemplo, a ocorrência de caso fortuito ou força maior. Esses eventos extraordinários, que intervém na relação contratual, amparam a teoria da imprevisão, que, nas palavras da jurista Maria Helena Diniz, “acontece quando da superveniência de casos extraordinários e imprevisíveis por ocasião da formação do contrato, que o tornam, de um lado, excessivamente oneroso para um dos contraentes, gerando a impossibilidade subjetiva de sua execução, e acarretam, de outro, lucro desarrazoado para a outra parte.” (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. Volume 3. ed. 28. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 183.).


Nesse sentido, o descumprimento contratual por eventos alheios à vontade dos contratantes, forçadamente, permite com que o devedor opte pela resolução do contrato, posto que não terá meios para adimplir suas obrigações conforme pretendia anteriormente à ocorrência de tal evento extraordinário. Aliás, o inadimplemento contratual oriundo de caso fortuito ou força maior exclui a responsabilidade do devedor pelos prejuízos decorrentes deles, como, por exemplo, o dever de pagar multa, juros e outros encargos.

Munida deste panorama legal, a juíza de direito da 31ª vara cível do foro central da comarca de São Paulo, Mariana de Souza Neves Salinas, julgou procedente ação de inquilino contra proprietário para afastar a incidência de multa e demais encargos em razão da rescisão antecipada do contrato de locação.


Acolhendo a tese defendida pelo advogado do inquilino, a magistrada entendeu que a pandemia que assola o mundo causou no Estado e no Município de São Paulo o fechamento provisório de estabelecimentos comerciais fornecedores de produtos e serviços não essenciais. Diante desse contexto, a situação excepcional ensejou a inviabilidade da continuidade da locação comercial, situação que autoriza a resolução contratual sem culpa da locatária e, consequentemente, dá ensejo ao afastamento da multa contratual proporcional ao tempo restante de vigência contratual, com supedâneo no artigo 393 do Código Civil.


O advogado Raphael Sznajder, sócio da Magalhães & Zettel Advogados, atuou na ação em favor do inquilino.


Processo nº 1123698-22.2020.8.26.0100

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